Droit & Fiscalité

Plus-value, succession, donation, copropriété : ce que chaque vendeur ou acquéreur doit savoir en 2026

NEMEOS Immobilier · 20 septembre 2026 · 8 min de lecture

La fiscalité immobilière est souvent la grande inconnue d'une transaction. On négocie le prix, on compare les diagnostics, on discute des travaux, puis le notaire annonce un impôt sur la plus-value que le vendeur n'avait pas anticipé, ou des droits de succession qui compliquent la revente d'un bien hérité. Ces situations sont fréquentes sur la Côte d'Azur, où les valeurs ont progressé de manière significative ces dernières années et où les biens familiaux représentent une part non négligeable du marché.

Notre rôle d'agence ne se substitue pas à celui du notaire, que nous invitons systématiquement dans la boucle dès qu'une situation présente une complexité fiscale. Mais connaître les grandes règles permet de prendre les bonnes décisions au bon moment : vendre maintenant ou attendre, transmettre par donation ou succession, arbitrer entre résidence principale et résidence secondaire. Cet article fait le point sur les règles 2026, avec les seuls chiffres que nous avons lus dans des sources vérifiées.

La plus-value sur la résidence principale : une exonération totale, mais sous conditions

La règle de base est connue : la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention. C'est l'article 150 U II 1° du Code général des impôts qui le prévoit. Mais cette exonération n'est pas automatique. Le bien doit constituer la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la cession : domicile fiscal, factures d'énergie, assurance habitation et inscription électorale sont autant d'éléments que l'administration fiscale peut vérifier.

Un déménagement avant la vente n'entraîne pas forcément la perte de l'exonération, à condition que le bien ait été mis en vente dans un délai raisonnable (généralement inférieur à un an) et qu'il n'ait pas été loué ou mis à disposition de tiers entre-temps. En 2026, avec des délais de vente qui peuvent s'étirer sur certains segments, ce point mérite une attention particulière. Les dépendances immédiates (garage, cave, jardin attenant) bénéficient de la même exonération que le logement principal, à condition d'être cédées simultanément et par le même acte.

La plus-value sur les autres biens : abattements et surtaxe

Pour une résidence secondaire, un investissement locatif ou un bien reçu en héritage et non occupé à titre principal, la plus-value est en principe imposée. Le taux global applicable est de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Deux barèmes d'abattement distincts s'appliquent en fonction de la durée de détention : l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. Les cinq premières années ne donnent aucun abattement. De la sixième à la vingt-et-unième année, l'abattement est de 6 % par an pour l'impôt sur le revenu. La vingt-deuxième année apporte 4 % supplémentaires, ce qui efface totalement l'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l'exonération totale n'intervient qu'à 30 ans.

À ces taux s'ajoute une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 euros. Cette surtaxe, calculée sur la totalité de la plus-value nette et non sur la seule fraction excédentaire, varie de 2 % à 6 % selon le montant du gain. Sur la Côte d'Azur, où les prix au mètre carré sont élevés et les gains latents souvent importants, cette surtaxe concerne un nombre non négligeable de vendeurs. Le notaire calcule et prélève l'ensemble de ces montants directement sur le prix de vente le jour de la signature.

Succession et donation : ce qui change le calcul de la plus-value

Lorsqu'un bien est reçu par succession ou donation et revendu ultérieurement, le point de départ de la durée de détention est la date du décès ou de l'acte de donation. Le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur déclarée lors des droits de mutation, et non le prix payé à l'origine par le défunt ou le donateur. Conserver soigneusement l'acte de donation ou de succession, ainsi que toutes les factures de travaux réalisés depuis, est donc indispensable pour justifier la base de calcul en cas de contrôle fiscal.

Du côté des droits de succession, le délai légal pour déclarer et régler est de six mois à compter du décès lorsque celui-ci survient en France métropolitaine. Passé ce délai, des pénalités de retard s'appliquent. Pour la donation, l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant se reconstitue tous les quinze ans. Ces dispositifs sont des outils de transmission qui méritent d'être anticipés bien avant la décision de vendre, en lien étroit avec un notaire.

Copropriété : le registre national s'enrichit de nouvelles données en 2026

Un arrêté du 23 juin 2026, publié au Journal officiel le 19 juillet 2026, élargit le registre national des copropriétés à une dimension technique et énergétique inédite. Géré par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et consultable librement sur registre-coproprietes.gouv.fr, le registre intégrera à compter de janvier 2028 des données jusqu'alors confidentielles : DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, systèmes techniques de chaque bâtiment (chauffage, ventilation, eau chaude sanitaire, ascenseurs). Le seuil d'alerte sur les impayés évolue également : l'ancien critère de 300 euros est abandonné au profit d'un critère basé sur deux trimestres de charges impayées.

Pour un acquéreur, ce registre est déjà un outil précieux : la fiche synthétique d'une copropriété est accessible gratuitement avant même de demander un dossier au syndic, et les données sont mises à jour quotidiennement depuis avril 2026. Pour un vendeur d'appartement en copropriété, un immeuble dont la fiche affichera des cases vides ou des indicateurs négatifs à partir de janvier 2028 pourrait peser sur la négociation. Anticiper le DPE collectif, le plan pluriannuel de travaux et la situation des impayés en assemblée générale est donc une démarche qui protège aussi la valeur du bien.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Ces règles fiscales s'appliquent à tous les biens du secteur. À Roquefort-les-Pins, les maisons affichent une médiane de 6 460 euros par mètre carré selon les ventes DVF 2021-2025, soit des valeurs qui génèrent fréquemment des plus-values latentes substantielles pour des propriétaires installés depuis de nombreuses années. La question de la durée de détention, du statut résidence principale ou secondaire, et du traitement fiscal de la transmission est donc concrète pour une grande partie de nos vendeurs.

Nos estimations s'appuient sur les ventes réelles enregistrées dans le secteur, disponibles sur notre [baromètre des prix réels](barometre.html). Connaître la valeur précise de son bien est le premier pas pour anticiper correctement l'impact fiscal d'une cession. Nous intervenons sur l'ensemble de la Côte d'Azur, de [Nice](agence-immobiliere-nice.html) à [Cannes](agence-immobiliere-cannes.html), en passant par [Valbonne](agence-immobiliere-valbonne.html), [Mougins](agence-immobiliere-mougins.html), [Antibes](agence-immobiliere-antibes.html), [Biot](agence-immobiliere-biot.html) et les communes de l'arrière-pays comme [Opio](agence-immobiliere-opio.html) ou [Châteauneuf-Grasse](agence-immobiliere-chateauneuf-grasse.html). Les délais de vente que nous constatons sur notre portefeuille sont actuellement d'environ trois mois pour les biens estimés au prix des ventes réelles, ce qui reste un paramètre à intégrer dans le calcul du délai raisonnable pour conserver l'exonération de résidence principale après déménagement.

Pour une situation fiscale personnelle, le notaire reste l'interlocuteur incontournable. Notre rôle est de vous fournir une estimation précise, fondée sur les ventes réelles, pour que la discussion avec votre conseiller fiscal parte d'un chiffre juste. Consultez notre page d'[estimation immobilière à Roquefort-les-Pins](estimation-immobiliere-roquefort-les-pins.html) ou [contactez-nous](contact.html) pour faire le point sur votre projet.

Questions fréquentes

Je vends ma résidence principale après y avoir habité deux ans : suis-je exonéré de plus-value ?

Oui, sous réserve que le bien constitue votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. La loi n'impose aucune durée minimale de détention pour la résidence principale. L'administration fiscale vérifie l'effectivité de l'occupation à travers les justificatifs disponibles : domicile fiscal, factures d'énergie, assurance habitation. Si vous avez quitté le logement avant la vente, l'exonération reste possible si vous l'avez mis en vente dans un délai raisonnable sans le louer ni le prêter. En cas de doute sur votre situation spécifique, consultez un notaire avant de signer un mandat.

J'ai hérité d'une villa sur la Côte d'Azur il y a trois ans : quelle plus-value vais-je payer si je la revends ?

La plus-value est calculée à partir de la valeur retenue lors de la déclaration de succession, et non du prix d'achat initial par le défunt. Comme vous détenez le bien depuis trois ans, les cinq premières années n'ouvrent droit à aucun abattement : la plus-value brute (valeur de vente moins valeur successorale, majorée des frais et travaux justifiés) sera imposée au taux global de 36,2 %, avec une éventuelle surtaxe si la plus-value nette dépasse 50 000 euros. Le notaire chargé de la vente calculera précisément ce montant et le prélèvera sur le prix de vente au moment de l'acte.

En tant qu'acheteur d'un appartement en copropriété, comment consulter l'état de la copropriété avant de faire une offre ?

Le registre national des copropriétés, géré par l'Anah et accessible gratuitement sur registre-coproprietes.gouv.fr, fournit déjà des informations clés : nombre de lots, budget annuel, montant du fonds travaux, niveau des impayés. Depuis avril 2026, ces données sont mises à jour quotidiennement. Vous pouvez donc consulter la fiche de l'immeuble avant même de visiter le bien, ce qui vous donnera un premier aperçu de la situation financière et technique de la copropriété. Cette consultation ne remplace pas la lecture du dossier de vente complet (procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, appels de fonds, carnet d'entretien), que le vendeur est tenu de vous communiquer.

Sources

Un projet immobilier ?

Estimation offerte, sans engagement, par un agent qui connaît votre commune.

Parler de mon projet