Plus-value immobilière sur une résidence secondaire ou un bien locatif : ce que tout vendeur doit calculer avant de signer

Lorsqu'un propriétaire vend une résidence secondaire ou un bien qu'il a mis en location, la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition constitue une plus-value imposable. Contrairement à la résidence principale, aucune exonération automatique ne s'applique : l'État perçoit un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur ce gain. Sur la Côte d'Azur, où les prix ont progressé de façon marquée depuis vingt ans, le montant de cette plus-value peut être très significatif, et la question du calendrier de la vente devient alors un véritable enjeu fiscal.

Nous observons chaque année, dans notre activité à Roquefort-les-Pins et sur l'ensemble du périmètre de l'agence de Nice à Cannes, des vendeurs qui découvrent l'existence de cette imposition au moment de signer le compromis, parfois trop tard pour l'anticiper. Cet article présente le mécanisme tel qu'il s'applique en 2026, les abattements auxquels vous avez droit selon votre durée de détention, les exonérations possibles, et les quelques points de vigilance à connaître avant de mettre votre bien sur le marché.

Le principe : une taxation à 36,2 % sur la plus-value brute

Dès lors que la vente porte sur un bien autre que votre résidence principale, la plus-value réalisée est soumise à deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu au taux fixe de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 %. À cela s'ajoute une surtaxe progressive pour les plus-values élevées. Ces deux prélèvements s'appliquent non pas sur la plus-value brute, mais sur une assiette réduite par des abattements calculés en fonction du nombre d'années de détention. La base légale est l'article 150 U du Code général des impôts, et c'est le notaire qui liquide l'impôt directement lors de la cession.

La plus-value brute se calcule comme suit : prix de vente moins prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (frais de notaire réels ou forfait de 15 % du prix d'achat si la détention dépasse cinq ans) et des travaux réalisés (sur justificatifs, ou à défaut forfait de 15 % du prix d'acquisition pour les détentions longues). Conserver les factures de travaux depuis l'achat est donc essentiel : chaque euro de travaux documenté réduit d'autant l'assiette imposable.

Le barème des abattements : comment le temps réduit l'impôt

Le mécanisme central est l'abattement pour durée de détention, dont les barèmes sont distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu (19 %), aucun abattement ne s'applique pendant les cinq premières années. À partir de la sixième année, l'abattement progresse de 6 % par an jusqu'à la vingt et unième année (soit 96 % cumulés), puis un complément de 4 % à la vingt-deuxième année révolue conduit à l'exonération totale d'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), le rythme est plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année. L'exonération totale des prélèvements sociaux n'intervient qu'après trente ans de détention.

• Moins de 6 ans de détention : aucun abattement, taux global de 36,2 % sur la plus-value brute.
• 10 ans de détention : abattement de 30 % sur l'IR, 8,25 % sur les PS.
• 22 ans de détention : exonération totale d'IR, mais encore environ 12,4 % effectifs de PS.
• 30 ans de détention : exonération totale (IR et PS).

Concrètement, pour un bien sur la Côte d'Azur acheté dans les années 1990 et vendu aujourd'hui, la probabilité d'une exonération totale ou quasi-totale est élevée. En revanche, pour un investisseur qui a acquis un appartement en 2015 et souhaite vendre en 2026 (environ onze ans de détention), l'abattement IR atteint 36 % et l'abattement PS reste modeste : une part importante de la plus-value reste taxable.

Les exonérations qui s'appliquent même hors résidence principale

Plusieurs cas permettent d'échapper totalement ou partiellement à l'impôt, même pour un bien qui n'est pas votre résidence principale. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée si le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, et s'il réemploie le prix de cession dans l'acquisition de sa résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois (article 150 U II 1° bis du CGI). Les cessions dont le prix est inférieur à 15 000 euros sont également exonérées. Les personnes âgées résidant en établissement médico-social (EHPAD) peuvent, sous conditions, bénéficier d'une exonération sur la vente de leur ancienne résidence principale si la cession intervient dans les deux ans suivant leur entrée en établissement.

Une décision du Conseil d'État du 15 décembre 2025 a précisé un point important pour les couples : l'exonération de résidence principale s'apprécie individuellement pour chaque cédant. Un époux qui n'occupait plus le bien comme résidence principale au jour de la vente reste imposable sur sa quote-part de plus-value, même si son conjoint y résidait. Cette règle peut concerner des situations de séparation ou de déménagement professionnel où les deux conjoints n'occupent plus le même logement.

La surtaxe sur les plus-values élevées : un point souvent oublié

Au-delà du taux de 36,2 %, une surtaxe progressive s'applique aux plus-values imposables (après abattements) dépassant 50 000 euros. Cette surtaxe s'ajoute à l'impôt sur le revenu et progresse par tranches. Sur un marché comme celui de la Côte d'Azur, où les niveaux de prix sont élevés et les plus-values latentes parfois très importantes, ce mécanisme concerne un nombre non négligeable de vendeurs. C'est précisément pour cela qu'anticiper la durée de détention restante avant une vente peut changer sensiblement le montant net perçu. Un conseil préalable auprès de votre notaire ou d'un conseiller fiscal est recommandé avant toute décision.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

À Roquefort-les-Pins, la médiane des prix des maisons s'établit à 6 460 €/m² sur les ventes enregistrées entre 2021 et 2025. Pour un propriétaire qui a acquis une maison il y a dix à quinze ans à un prix sensiblement inférieur, la plus-value latente peut représenter une somme conséquente : c'est précisément dans cette fourchette de durée de détention que les abattements commencent à produire un effet significatif sur l'IR, mais laissent encore une base imposable importante côté prélèvements sociaux. La question du calendrier de la vente mérite donc d'être posée plusieurs mois avant la décision de mise sur le marché.

Sur l'ensemble du périmètre où nous intervenons, de [Nice](agence-immobiliere-nice.html) à [Cannes](agence-immobiliere-cannes.html) en passant par [Mougins](agence-immobiliere-mougins.html), [Antibes](agence-immobiliere-antibes.html) ou [Valbonne](agence-immobiliere-valbonne.html), les niveaux de prix sont comparables : les plus-values latentes sur des biens détenus depuis plus d'une décennie sont souvent substantielles. Lorsque nous réalisons une [estimation immobilière](estimation-immobiliere.html), nous intégrons systématiquement la question de la durée de détention dans notre échange avec le vendeur, car le prix net après fiscalité est parfois très différent du prix affiché. Vous pouvez consulter notre [baromètre des prix réels](barometre.html) pour situer votre bien sur le marché actuel, ou [nous contacter](contact.html) pour un premier échange sur votre situation.

Questions fréquentes

Ma résidence secondaire sur la Côte d'Azur est-elle obligatoirement soumise à la plus-value ?

Oui, sauf si vous réunissez les conditions d'une exonération spécifique : détention de plus de trente ans, prix de cession inférieur à 15 000 euros, ou première cession avec réemploi du prix dans l'achat de votre résidence principale dans les vingt-quatre mois. Dans tous les autres cas, la plus-value réalisée est imposable à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec application des abattements pour durée de détention. C'est le notaire qui calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature de l'acte de vente.

À partir de combien d'années de détention l'impôt diminue-t-il significativement ?

L'abattement pour l'impôt sur le revenu commence à la sixième année (6 % par an) et conduit à une exonération totale d'IR à vingt-deux ans. Pour les prélèvements sociaux, la progression est plus lente et l'exonération totale n'intervient qu'à trente ans. Concrètement, si vous avez détenu votre bien quinze ans, vous bénéficiez d'un abattement de 60 % sur l'IR et d'environ 16,5 % sur les prélèvements sociaux. Attendre deux ou trois ans supplémentaires peut donc représenter une économie fiscale réelle, à condition que les conditions de marché le permettent.

Comment se passe la plus-value si le bien est détenu en indivision ou en SCI ?

En indivision, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de plus-value, en fonction de sa propre durée de détention et de sa propre situation au regard des exonérations possibles. En SCI soumise à l'impôt sur le revenu, les règles des plus-values des particuliers s'appliquent à chaque associé selon ses droits dans la société. La décision du Conseil d'État de décembre 2025 rappelle d'ailleurs que l'exonération résidence principale s'apprécie individuellement pour chaque cédant, y compris au sein d'un couple marié. Dans tous ces cas, un accompagnement notarial ou fiscal en amont de la vente est fortement conseillé.

Sources

• Plus-value immobilière : calcul, abattement et exonération en 2026 (Maître Reda Kohen, avocat)
• Réforme de la plus-value immobilière 2026 : ce qui a vraiment changé (Médicis Patrimoine)
• Plus-Value Immobilière 2026 : Calcul des Abattements par Durée de Détention (Fiscusia)
• Plus-value immobilière des particuliers : barème et calcul 2026 (Berenfus Immobilier)