Droit & Fiscalité

Réforme du DPE : ce que change (encore) le nouveau calcul pour vendre ou acheter sur la Côte d'Azur

NEMEOS Immobilier · 18 septembre 2026 · 6 min de lecture

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a jamais été aussi central dans une transaction immobilière, et il n'a jamais autant bougé. Depuis le 1er janvier 2026, un premier changement de méthode de calcul est entré en vigueur. Un arrêté publié le 26 août 2026 en annonce un second, applicable au 1er janvier 2027. Pour quiconque vend ou achète un bien sur la Côte d'Azur, comprendre ces évolutions n'est pas accessoire : le DPE conditionne le prix, la négociation et, dans certains cas, la possibilité même de conclure la vente.

Le sujet a refait surface dans la presse spécialisée ces derniers jours, notamment dans Les Échos du 14 septembre 2026, qui décryptait l'enchaînement des réformes. Nous avons vérifié les textes et les données disponibles. Voici l'essentiel, sans formule inutile.

Ce qui a changé au 1er janvier 2026

Le changement central porte sur le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire. Ce coefficient sert à calculer la consommation d'énergie primaire d'un logement, qui détermine son étiquette de A à G. Jusqu'au 31 décembre 2025, ce coefficient était fixé à 2,3. Il est passé à 1,9 au 1er janvier 2026. Concrètement, un logement chauffé à l'électricité se voyait attribuer une consommation d'énergie primaire artificiellement gonflée, ce qui le faisait basculer en classe F ou G sans que sa consommation réelle ni son isolation ne le justifient.

Les logements les plus concernés sont les petites surfaces : studios et appartements de moins de 40 m², souvent équipés de convecteurs électriques, qui étaient systématiquement pénalisés par l'ancien mode de calcul. Avec la réforme, certains de ces biens gagnent une ou deux classes énergétiques sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. L'effet sur la valeur est immédiat : un bien classé E se vend différemment d'un bien classé G, notamment en copropriété où les acheteurs scrutent les charges futures.

Un second abaissement annoncé pour 2027

Un arrêté paru le 26 août 2026 a officialisé une nouvelle étape : le coefficient de conversion de l'électricité passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Ce second abaissement concerne à nouveau prioritairement les logements à chauffage électrique. Pour les propriétaires qui vendent un bien aujourd'hui classé F et qui souhaitent attendre, la question se pose : faut-il vendre maintenant ou dans quelques mois, une fois le nouveau coefficient appliqué ? La réponse dépend du bien, de son mode de chauffage et de la marge entre sa consommation actuelle et les seuils de classe.

Pour les acheteurs, l'enjeu est symétrique : un bien présenté avec une étiquette F aujourd'hui pourrait être reclassé E ou D à compter de janvier 2027 sans aucun travaux. Cela change les perspectives de revente et l'accès aux financements bonifiés liés à la performance énergétique. Il est donc utile, avant de signer un compromis, de vérifier quel mode de chauffage équipe le bien et d'évaluer l'impact probable du nouveau coefficient.

La mise à jour du DPE : gratuite, sans nouveau diagnostic

Pour les propriétaires dont le DPE a été réalisé avant le 1er janvier 2026, une mise à jour gratuite est disponible en ligne sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Il suffit de renseigner le numéro à 13 chiffres figurant sur le DPE existant pour obtenir une attestation officielle intégrant le nouveau coefficient. Ce document est juridiquement valable pour une vente ou une mise en location. Aucune visite d'un diagnostiqueur n'est nécessaire pour cette étape.

En revanche, un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 ne bénéficie pas automatiquement du nouveau coefficient : il faut effectuer cette démarche en ligne. Si vous vendez un bien et que votre DPE date d'avant 2026, vérifiez si une attestation actualisée améliore votre étiquette avant de mettre le bien en commercialisation. Cela peut changer le positionnement du prix et élargir le nombre d'acheteurs potentiels.

Ce que cela change pour la négociation

La décote appliquée aux passoires thermiques dans les transactions immobilières est une réalité documentée. Un bien classé F ou G subit une pression à la baisse lors des négociations, l'acheteur anticipant le coût des travaux ou les contraintes réglementaires à venir. Si la réforme reclasse votre bien en D ou en E, cette décote disparaît mécaniquement. Inversement, un acheteur qui achète aujourd'hui un bien classé F chauffé à l'électricité peut anticiper une revalorisation de fait au 1er janvier 2027, sans dépense de travaux.

Attention toutefois à ne pas confondre reclassement administratif et isolation réelle. La réforme corrige un biais de calcul, elle ne modifie pas l'enveloppe du bâtiment. Un logement mal isolé reste mal isolé, avec des charges de chauffage élevées. Les acheteurs avertis distinguent l'étiquette DPE des consommations réelles, et les diagnostics les plus complets mentionnent les deux.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Sur notre secteur, de Roquefort-les-Pins à Cannes en passant par Nice, les petits appartements à chauffage électrique représentent une part significative du parc mis en vente. Les appartements 2 pièces sont nombreux dans les copropriétés des années 1970-1990, souvent équipés de convecteurs électriques, et c'est précisément cette catégorie qui bénéficie le plus de la réforme. À Roquefort-les-Pins, où le marché est dominé par les maisons individuelles (médiane à 6 460 €/m² sur les ventes 2021-2025 selon nos données DVF), les appartements restent rares mais leur DPE influe directement sur la rapidité de vente.

Plus globalement, sur la Côte d'Azur, la réforme du DPE 2026 redonne de la liquidité à des biens qui stagnaient en raison d'une étiquette pénalisante. Pour les vendeurs concernés, c'est une opportunité concrète à saisir avant de mettre le bien en vente, en vérifiant si la mise à jour gratuite Ademe améliore l'étiquette affichée. Pour les acheteurs, c'est un paramètre à intégrer dans l'analyse d'un dossier. Nous accompagnons nos clients sur ces questions dans le cadre de nos estimations et de nos conseils à l'achat, de Roquefort-les-Pins à Cannes. Consultez notre [baromètre des prix réels](barometre.html) ou [contactez-nous](contact.html) pour une analyse précise de votre bien.

Retrouvez également nos pages dédiées aux communes de notre secteur : [Valbonne](agence-immobiliere-valbonne.html), [Antibes](agence-immobiliere-antibes.html), [Mougins](agence-immobiliere-mougins.html), [Cannes](agence-immobiliere-cannes.html), [Nice](agence-immobiliere-nice.html) et [Cagnes-sur-Mer](agence-immobiliere-cagnes-sur-mer.html).

Questions fréquentes

Mon DPE a été réalisé en 2023 : dois-je le refaire pour bénéficier du nouveau coefficient ?

Non. Une mise à jour gratuite est disponible sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe depuis le 1er janvier 2026. Il suffit d'y renseigner le numéro à 13 chiffres qui figure sur votre DPE existant pour obtenir une attestation officielle intégrant le nouveau coefficient de 1,9. Ce document est valable juridiquement pour une vente. Aucune visite de diagnostiqueur n'est nécessaire pour cette étape.

La réforme du DPE change-t-elle quelque chose pour un acheteur qui négocie le prix ?

Oui, indirectement. Si le vendeur n'a pas mis à jour son DPE et que le bien affiche encore une ancienne étiquette F ou G alors que le nouveau calcul lui permettrait d'obtenir un E ou un D, l'acheteur peut soit négocier sur la base de l'ancienne étiquette, soit demander la mise à jour avant signature du compromis. Dans tous les cas, l'étiquette DPE doit figurer dans l'annonce et dans le dossier de diagnostics techniques remis à l'acheteur. Notre guide [lexique immobilier](lexique-immobilier.html) détaille le contenu de ce dossier.

La réforme s'applique-t-elle aussi aux maisons individuelles à chauffage électrique ?

Oui. La réforme du coefficient de conversion de l'électricité s'applique à tous les logements, maisons comme appartements. Les maisons individuelles chauffées à l'électricité peuvent donc également gagner une classe énergétique grâce au nouveau calcul. L'effet est toutefois plus marqué sur les petites surfaces, car le poids de l'eau chaude sanitaire rapporté à la surface y était plus pénalisant. Pour une estimation de votre bien intégrant l'impact du DPE, utilisez notre [formulaire d'estimation gratuite](estimation-immobiliere.html).

Sources

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