Vendre en viager, c'est recevoir une partie du prix tout de suite, le bouquet, et le reste sous forme d'une rente versée chaque mois, à vie. Indiquez la valeur de votre bien, l'âge du ou des vendeurs et votre souhait de rester ou non dans le logement : le simulateur calcule trois équilibres possibles entre bouquet et rente.
Calculer votre viager
Comment le simulateur calcule-t-il un viager ?
Le calcul suit la méthode des praticiens du viager. Il part de la valeur vénale du bien, celle qu'il aurait s'il était vendu libre. S'il est occupé, on retranche la valeur du droit d'usage et d'habitation que le vendeur garde : sa valeur locative, versée chaque mois aussi longtemps qu'il occupe le logement, ramenée à aujourd'hui. Le reste est la valeur retenue pour le viager.
Une part de cette valeur est payée tout de suite, le bouquet ; le solde est converti en rente mensuelle, versée à vie. La durée de versement vient de la table de mortalité la plus récente de l'INSEE, par âge et par sexe ; pour un couple, la rente court jusqu'au décès du second. Chaque euro futur est actualisé à 3 % par an.
Rester chez soi ou libérer le logement ?
En viager occupé, le vendeur reste chez lui jusqu'à la fin de sa vie. L'acquéreur ne peut ni habiter ni louer le logement : le prix subit une décote d'occupation, d'autant plus forte que l'espérance de vie est longue. C'est la formule la plus courante.
En viager libre, le vendeur quitte le logement à la vente : aucune décote, donc un bouquet et une rente plus élevés. Une formule intermédiaire consiste à rester un nombre d'années fixé au contrat, puis à partir.
Le barème fiscal suffit-il pour fixer le prix ?
Non. Le Code général des impôts fixe un barème de l'usufruit selon l'âge (article 669) et évalue le droit d'usage et d'habitation à 60 % de l'usufruit (article 762 bis). Les notaires s'en servent pour calculer des droits, mais il ignore le sexe, l'allongement de la vie et la valeur locative du bien : appliqué au prix, il sous-évalue presque toujours l'occupation et désavantage le vendeur.
Le simulateur l'affiche pour comparaison, et s'appuie sur la valeur économique de l'occupation. Les tables des compagnies d'assurance, qui anticipent des vies plus longues, donneraient des rentes plus basses.
Que contient l'étude détaillée ?
Une étude de huit pages aux couleurs de l'agence, datée et heurée : le principe du viager, ce qu'implique le choix de rester ou de partir, le calcul pas à pas avec votre espérance de vie, les barèmes de référence, la fiscalité de la rente (seule une partie est imposable : 30 % à partir de 70 ans, article 158-6 du CGI), les garanties du vendeur, puis trois propositions chiffrées : rente renforcée, équilibre, capital immédiat.
Elle est gratuite et sans engagement. Pour la recevoir, laissez vos coordonnées : un conseiller de l'agence vous rappelle pour affiner la valeur de votre bien, le seul chiffre que le simulateur ne peut pas établir à votre place.
Un viager à Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur
NEMEOS Immobilier, installée à Roquefort-les-Pins, accompagne les ventes en viager de Nice à Cannes : estimation de la valeur vénale à partir des ventes réellement enregistrées, choix de la formule avec le vendeur et sa famille, recherche d'acquéreurs sans jamais publier l'adresse, puis suivi jusqu'à l'acte chez le notaire.
Le prix d'un viager se discute toujours avec l'acquéreur et se vérifie chez le notaire : le simulateur donne un ordre de grandeur fiable pour ouvrir la discussion, pas une offre.
Questions fréquentes
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui. Le calcul et l'étude détaillée sont gratuits et sans engagement. Seule l'étude demande vos coordonnées, pour qu'un conseiller puisse vous rappeler.
Quelle table d'espérance de vie est utilisée ?
La table de mortalité en données triennales la plus récente de l'INSEE, par âge et par sexe. C'est une moyenne statistique, qui ne dit rien de la vie de chacun.
Comment se calcule la rente pour un couple ?
La rente est versée jusqu'au décès du second. Le simulateur calcule la probabilité qu'au moins l'un des deux soit en vie, mois après mois : la durée de versement est donc plus longue que pour une personne seule.
La rente est-elle imposable ?
En partie seulement, selon l'âge au premier versement (article 158-6 du CGI) : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Que se passe-t-il si l'acquéreur ne paie plus ?
L'acte de vente prévoit une clause résolutoire : la vente peut être annulée et le vendeur retrouve son logement ; les rentes déjà perçues lui restent acquises. L'hypothèque légale du vendeur, inscrite par le notaire, garantit le paiement.