Prix au m² sur la Côte d'Azur : carte comparée commune par commune

Acheter ou vendre sur la Côte d'Azur sans repères chiffrés, c'est naviguer sans carte. Les prix varient du simple au double selon la commune, le type de bien et le nombre de pièces. Entre Grasse et Mougins, deux communes distantes de quelques kilomètres, l'écart médian dépasse 2 500 €/m² pour les maisons. Entre Cannes et Le Cannet, séparées par une rue, la différence sur les appartements atteint plus de 1 700 €/m². Ces contrastes ne sont pas le fruit de perceptions subjectives : ils ressortent des ventes notariées enregistrées entre 2021 et 2025, que nous compilons et actualisons chaque année dans notre baromètre des prix réels.

Ce comparatif repose exclusivement sur les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) disponibles jusqu'en septembre 2026, exprimées en prix nets vendeur, hors frais de notaire. Les médianes sont calculées commune par commune, sur l'ensemble des ventes de la période. Ce ne sont pas des estimations théoriques, des prix affichés ou des moyennes de portails : ce sont les montants réellement perçus par les vendeurs, acte signé. La méthode complète est détaillée sur notre page dédiée.

Les communes les plus chères pour les maisons

Mougins arrive en tête pour les maisons avec une médiane à 7 370 €/m², confirmant son statut de commune résidentielle haut de gamme dans l'arrière-pays cannois. Opio suit, à 7 080 €/m², sur un volume plus modeste : 164 ventes enregistrées entre 2021 et 2025, dont 33 en 2024. Châteauneuf-Grasse affiche 6 940 €/m², Valbonne 6 730 €/m², Antibes 6 830 €/m². Ces communes partagent une offre dominée par les villas avec jardin, souvent avec piscine, sur des parcelles généreuses. Le volume de transactions y reste contenu, ce qui rend chaque vente particulièrement significative pour calibrer une estimation.

Cannes surprend avec une médiane maisons à 6 510 €/m², proche de celle de Nice (6 500 €/m²) et de Roquefort-les-Pins (6 460 €/m²). Cette convergence s'explique par la composition du parc vendu : à Cannes, les maisons sont souvent des villas de petite surface en secteur dense, ce qui fait mécaniquement monter le prix au mètre carré. À Roquefort-les-Pins, il s'agit davantage de maisons d'arrière-pays avec terrain, dont la valeur tient au cadre autant qu'à la surface. L'entrée la plus accessible reste Grasse, à 4 840 €/m², qui attire une clientèle locale et des primo-accédants du bassin grassois.

Le marché des appartements : Nice, Cannes, Villeneuve-Loubet en tête

Pour les appartements, Cannes affiche la médiane la plus élevée de notre périmètre : 5 720 €/m², calculée sur 12 915 ventes entre 2021 et 2025, dont 2 339 en 2024. C'est le marché le plus liquide de la zone après Nice (37 970 ventes sur la même période, médiane à 4 860 €/m²). Villeneuve-Loubet se distingue avec 6 060 €/m² pour les appartements, devant Cannes, ce qui s'explique par la concentration de résidences récentes ou neuves en bord de mer dans le secteur Marina Baie des Anges.

À l'autre extrémité, Grasse présente la médiane la plus basse pour les appartements : 3 110 €/m², sur 3 211 ventes. Le Cannet, commune limitrophe de Cannes, affiche 3 990 €/m², soit presque 1 730 €/m² de moins que sa voisine. Cagnes-sur-Mer se positionne à 4 800 €/m² pour les appartements, sur un volume de 4 598 ventes, ce qui en fait l'un des marchés les plus actifs de la zone. Saint-Laurent-du-Var est à 4 780 €/m², proche de Cagnes, avec 2 705 ventes sur la période.

Ce que révèlent les volumes de transactions

Le volume de ventes est aussi un indicateur de la liquidité d'un marché : plus les transactions sont nombreuses, plus la médiane est fiable et plus un bien correctement estimé trouve preneur rapidement. Sur la période 2021-2025, Nice concentre le volume le plus important de la zone avec près de 38 000 ventes d'appartements. Antibes et Cannes suivent, avec respectivement environ 10 000 et 12 900 ventes d'appartements. À l'inverse, Opio (10 ventes d'appartements sur cinq ans) ou Châteauneuf-Grasse (49 ventes) sont des marchés étroits où une seule transaction atypique peut décaler la médiane.

Cette liquidité a une conséquence directe pour les vendeurs : sur un marché profond, un prix bien calé sur les ventes réelles génère des visites dans les premières semaines. Sur un marché étroit, la patience s'impose davantage, et la fourchette d'estimation doit être construite avec plus de précaution. Dans les deux cas, notre constat de terrain reste le même : un bien estimé au prix des ventes réelles se vend en environ trois mois.

Quartiers et micro-marchés : les disparités à l'intérieur d'une même commune

Les médianes communales sont une base, pas une vérité absolue. À Nice, le quartier du Carré d'Or ou de Cimiez ne se lit pas dans la même fourchette que les secteurs nord ou l'Ariane. À Cannes, la Californie ou Super-Cannes surpassent largement la médiane globale. À Antibes, le cap d'Antibes forme un micro-marché à part entière, tiré vers le haut par les propriétés d'exception. Ces nuances n'apparaissent pas dans les chiffres communaux agrégés, mais elles sont essentielles pour estimer un bien ou cibler une recherche.

C'est précisément pour cette raison que nous croisons systématiquement les données DVF avec les caractéristiques propres à chaque bien : implantation dans la commune, exposition, accès, vue, état du bâti, date de construction. Une maison à 6 460 €/m² de médiane à Roquefort-les-Pins ne vaut pas la même chose selon qu'elle est en domaine privé avec vue dégagée ou en contrebas d'une route départementale. Nos ventes enregistrées illustrent ces écarts concrets.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Roquefort-les-Pins s'inscrit dans la fourchette haute de l'arrière-pays : 6 460 €/m² de médiane pour les maisons, à égalité avec Villeneuve-Loubet et proche de Valbonne (6 730 €/m²). La commune enregistre 463 ventes de maisons sur 2021-2025, dont 82 en 2024, ce qui représente un marché actif pour un village de cette taille. Les appartements y sont plus rares : 49 ventes sur cinq ans, médiane à 4 990 €/m².

Ce positionnement tient à la qualité du cadre : environnement boisé, calme, proximité immédiate de Sophia Antipolis et accès à Cannes et Nice en moins d'une heure. Les acheteurs que nous accompagnons depuis notre agence à Roquefort-les-Pins viennent souvent avec un projet de résidence principale ou de résidence secondaire dans un périmètre de trente minutes des pôles économiques de la Côte d'Azur. Pour les vendeurs, l'enjeu est d'ancrer leur prix dans les ventes réelles de la commune, et non dans les prix affichés sur les portails, qui intègrent une marge de négociation rarement obtenue. Notre estimation gratuite part de ce constat.

Questions fréquentes

Comment expliquer que Mougins soit plus chère que Cannes pour les maisons ?

Mougins est une commune résidentielle sans bord de mer, mais son parc de villas est parmi les plus qualitatifs de l'arrière-pays cannois : grandes parcelles, piscines, architecture soignée, proximité de Cannes sans sa densité. La médiane y atteint 7 370 €/m² pour les maisons, contre 6 510 €/m² à Cannes. À Cannes, les maisons vendues sont souvent de petite surface en secteur dense, ce qui tire la médiane vers le bas par rapport aux villas de Mougins.

Peut-on se fier aux prix affichés sur les portails immobiliers pour évaluer un bien ?

Les prix affichés sur les portails incluent la marge de négociation prévue par le vendeur. Ils ne reflètent pas le prix auquel les biens se vendent effectivement. Les données DVF, issues des actes notariés, donnent le prix net vendeur réellement perçu. C'est cette base que nous utilisons pour toutes nos estimations, complétée par notre connaissance des ventes récentes sur le terrain. Vous pouvez consulter notre baromètre et nos ventes enregistrées pour vous en faire une idée concrète.

Quels sont les marchés les plus accessibles entre Nice et Cannes pour un acheteur à budget contraint ?

Grasse est le marché le plus accessible du périmètre : 4 840 €/m² pour les maisons, 3 110 €/m² pour les appartements. Le Cannet propose des appartements à une médiane de 3 990 €/m², pour un accès direct à Cannes. Cagnes-sur-Mer et Saint-Laurent-du-Var, avec des médianes autour de 4 800 €/m² pour les appartements, offrent un bon compromis entre accessibilité, liquidité du marché et proximité de Nice. Notre page de Cagnes-sur-Mer détaille ce marché.