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Résidence secondaire sur la Côte d'Azur : ce que les acquéreurs étrangers doivent vraiment savoir avant d'acheter

NEMEOS Immobilier · 10 octobre 2026 · 7 min de lecture

La Côte d'Azur est, depuis la Belle Époque, une destination d'élection pour les acquéreurs venus d'Europe et du monde entier. Cette attraction ne faiblit pas : Provence-Alpes-Côte d'Azur reste la première région française pour les acheteurs étrangers, et celle où leur budget moyen à l'achat est le plus élevé du pays. Sur le littoral azuréen, les acheteurs internationaux cherchent avant tout une résidence secondaire, parfois une future résidence principale pour la retraite, plus rarement un investissement locatif destiné à la location saisonnière.

Acheter sur la Côte d'Azur en tant que non-résident, c'est entrer dans un cadre juridique et fiscal français structuré, avec ses avantages et ses obligations. Avant de signer un compromis, il est utile de connaître les règles qui s'appliquent aux propriétaires étrangers : taxes annuelles, traitement de la plus-value à la revente, et spécificités liées à la nationalité ou au pays de résidence fiscale. Voici les points essentiels, sans jargon inutile.

Qui achète ? Les nationalités les plus actives entre Nice et Cannes

Dans le Sud-Est, les Belges représentent la première nationalité étrangère acquéreuse, suivis des Italiens et des Britanniques. Les Suisses, les Néerlandais et les Scandinaves complètent régulièrement ce classement. Selon les données de l'INSEE, près d'un quart des détenteurs de résidences secondaires sur le littoral azuréen et varois sont des résidents fiscaux étrangers, et parmi eux, les résidents fiscaux italiens sont les plus représentés, suivis des Britanniques et des Belges. Les acheteurs du Moyen-Orient, d'Amérique du Nord et d'Asie sont également présents, surtout sur les biens de prestige entre Cannes et Antibes.

Ce profil diversifié s'explique par plusieurs facteurs convergents : l'accessibilité directe depuis les grandes métropoles européennes via l'aéroport de Nice, l'ensoleillement, la qualité de vie méditerranéenne, et la stabilité juridique du système immobilier français. Les investisseurs étrangers apprécient la transparence des transactions notariées et la solidité des garanties offertes par le droit de la propriété en France. Ces atouts structurels expliquent la résistance du marché azuréen même en période de hausse des taux.

Les taxes annuelles dues par un propriétaire non-résident

Un acheteur étranger qui acquiert une résidence secondaire en France reste soumis aux mêmes taxes annuelles que tout propriétaire. La taxe foncière est due chaque année, calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. La taxe d'habitation, supprimée sur les résidences principales, est maintenue sur les résidences secondaires : elle peut même faire l'objet d'une majoration dans les communes situées en zone tendue. Enfin, si la valeur nette du patrimoine immobilier situé en France dépasse 1,3 million d'euros, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique, même pour un non-résident.

Ces charges récurrentes sont à intégrer dès le calcul du coût global de l'acquisition. Elles n'ont rien d'exceptionnel pour un bien situé en France, mais elles surprennent parfois des acheteurs qui comparent avec d'autres pays européens où la fiscalité de détention est plus légère. Consulter un notaire ou un conseiller fiscal avant la signature reste la meilleure façon d'éviter les mauvaises surprises.

La plus-value à la revente : taux, abattements et règles pour les non-résidents

Contrairement à une résidence principale, dont la plus-value est exonérée d'impôt en France, la cession d'une résidence secondaire est imposée. En 2026, le taux global d'imposition est de 36,2 % de la plus-value nette imposable : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux s'applique dès le premier euro de plus-value. Pour les plus-values nettes dépassant 50 000 euros, une surtaxe progressive de 2 à 6 % vient s'ajouter.

Les abattements pour durée de détention atténuent cette charge avec le temps : l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et l'exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour les non-résidents ressortissants d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, une exonération spécifique existe, plafonnée à 150 000 euros de plus-value nette imposable, sous conditions de durée de domiciliation fiscale antérieure en France et de libre disposition du bien. Les acquéreurs hors UE ne bénéficient pas de ce régime allégé et doivent anticiper une fiscalité plus lourde à la revente.

Vente confidentielle : une option adaptée aux propriétaires étrangers

Un propriétaire étranger qui souhaite vendre son bien sur la Côte d'Azur n'est pas toujours disposé à une mise sur le marché publique. Les raisons varient : discrétion patrimoniale, complexité d'une succession internationale, ou simple préférence pour une transaction rapide et ciblée. La vente confidentielle répond précisément à ces situations : le bien n'est pas publié sur les portails grand public, mais présenté directement à des acquéreurs qualifiés et préalablement identifiés.

Cette approche réduit les délais de négociation et préserve la confidentialité des parties. Elle convient particulièrement aux biens de caractère, aux villas avec piscine ou aux propriétés d'exception, qui attirent souvent une clientèle internationale susceptible d'être approchée hors circuit classique. Nous pratiquons la vente confidentielle dans ce cadre, en parallèle de nos mandats traditionnels, et nous pouvons vous en expliquer le fonctionnement lors d'un premier échange via notre [page contact](contact.html).

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Roquefort-les-Pins attire une part d'acquéreurs étrangers sensibles à son caractère de village provençal préservé, à sa position entre Nice et Cannes, et à sa proximité immédiate avec Sophia Antipolis. Sur la commune, les données DVF enregistrées sur la période 2021-2025 font ressortir une médiane à 6 460 euros par mètre carré pour les maisons, avec 463 ventes sur cinq ans dont 82 en 2024. Ces niveaux placent Roquefort-les-Pins dans la même gamme que Villeneuve-Loubet ou Nice, et nettement en dessous de Mougins (7 370 euros par mètre carré) ou de Châteauneuf-Grasse (6 940 euros par mètre carré), deux communes également prisées des acquéreurs étrangers en recherche de calme et de verdure.

Pour un acheteur étranger dont le budget se situe autour d'un appartement familial, Valbonne affiche une médiane de 4 560 euros par mètre carré pour les appartements, tandis qu'Antibes, plus urbaine et plus liquide avec près de 1 900 transactions en 2024, tourne autour de 5 200 euros par mètre carré. Cannes, elle, s'établit à 5 720 euros par mètre carré pour les appartements, avec une profondeur de marché très importante. Nos [estimations gratuites](estimation-immobiliere.html) s'appuient exclusivement sur ces données réelles de ventes enregistrées, ce qui donne aux acheteurs comme aux vendeurs étrangers une base objective pour négocier. Nous vendons actuellement en environ trois mois les biens estimés au prix des ventes réelles.

Pour aller plus loin sur les prix commune par commune, notre [baromètre des prix réels](barometre.html) est consultable en ligne. Vous trouverez également des informations détaillées sur nos pages dédiées à [Roquefort-les-Pins](agence-immobiliere-roquefort-les-pins.html), [Valbonne](agence-immobiliere-valbonne.html), [Antibes](agence-immobiliere-antibes.html) et [Cannes](agence-immobiliere-cannes.html).

Questions fréquentes

Un acheteur étranger peut-il acheter librement une résidence secondaire en France ?

Oui, il n'existe pas de restriction générale à l'achat immobilier en France pour les ressortissants étrangers, quelle que soit leur nationalité. La transaction se déroule devant un notaire français, qui sécurise le transfert de propriété et vérifie la conformité de l'acte. Certaines situations particulières (biens classés, zones militaires sensibles) peuvent faire l'objet de règles spécifiques, mais elles concernent une fraction très marginale du marché résidentiel azuréen.

Faut-il déclarer l'achat d'une résidence secondaire en France à son administration fiscale étrangère ?

Cela dépend du pays de résidence fiscale de l'acheteur. Dans la majorité des pays européens, les biens immobiliers situés à l'étranger doivent être déclarés au fisc local, parfois avec une valorisation annuelle. Les conventions fiscales bilatérales signées par la France définissent précisément quel État a le droit d'imposer les revenus et les plus-values liés au bien. Un conseiller fiscal spécialisé dans le droit fiscal international reste indispensable avant toute acquisition.

Comment estimer la valeur réelle d'un bien avant de faire une offre ?

L'estimation doit s'appuyer sur les prix des ventes réellement enregistrées dans la commune, pas sur les prix affichés par les vendeurs. Nos données DVF couvrent l'ensemble des communes de notre périmètre, de Nice à Cannes, et nous les mettons à jour régulièrement. Vous pouvez demander une [estimation gratuite](estimation-immobiliere.html) directement en ligne, ou consulter le [guide de l'immobilier à Roquefort-les-Pins 2026](a/guide-immobilier-roquefort-les-pins-2026.html) pour une première approche des prix réels du secteur.

Sources

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