Fonds de commerce : comment l'estimer à partir de ses comptes, et notre simulateur gratuit

Combien vaut votre commerce ? La question se pose le jour où l'on pense à vendre, mais aussi quand on envisage d'en reprendre un. Les barèmes qui circulent donnent des fourchettes larges, souvent trop larges pour décider. Avant toute référence de métier, un fonds de commerce s'évalue d'abord à partir de ce qu'il dégage, et de ce qu'un repreneur pourra financer. C'est la méthode que suit notre simulateur gratuit, mis en ligne par NEMEOS Immobilier, agence de Roquefort-les-Pins.

L'excédent brut d'exploitation (EBE) mesure ce que l'activité produit avant les amortissements, les frais financiers et l'impôt. Il figure dans le tableau des soldes intermédiaires de gestion que prépare l'expert-comptable. Un seul exercice peut tromper : une année exceptionnelle, ou au contraire un accident. On retient donc les trois derniers, en donnant plus de poids aux plus récents (un, deux, puis trois), car un acquéreur achète d'abord la tendance.

Les comptes d'un commerce reflètent les choix de son exploitant, pas ceux de son futur repreneur. On corrige donc l'EBE de trois éléments :

• la rémunération du dirigeant : on rajoute celle qu'il s'est versée, et on retire celle d'un gérant normalement payé pour ce métier ;
• le loyer : si le renouvellement du bail promet une hausse, on la retire dès maintenant ;
• les éléments exceptionnels : une charge ou un produit qui ne se reproduira pas.

On obtient l'EBE retraité, ce que le repreneur gagnera vraiment une fois installé.

Un fonds se rachète presque toujours à crédit, sur une durée plus courte qu'un crédit immobilier. La banque prête ce que l'activité peut rembourser : on garde une part de l'EBE retraité comme marge de sécurité, on convertit le reste en emprunt au taux du moment, on ajoute l'apport du repreneur, et l'on retire les droits d'enregistrement. Le résultat est un prix plafond.

C'est le chiffre le plus utile à connaître avant de mettre en vente. Un prix affiché au-dessus de ce plafond ne trouve pas de repreneur financé, quelle que soit la qualité du commerce ; un prix en dessous laisse de l'argent sur la table.

Ce plafond se confronte ensuite aux usages propres à chaque métier : un multiple de l'EBE et un pourcentage du chiffre d'affaires, publiés par des barèmes professionnels. Ils varient d'une activité à l'autre et d'une année à l'autre ; c'est pourquoi notre simulateur public ne les affiche pas, plutôt que d'inventer un chiffre. L'emplacement, la durée du bail restant, l'état du matériel, la licence éventuelle et la dépendance au dirigeant actuel font ensuite bouger la valeur. C'est l'objet de l'avis de valeur qu'un conseiller de l'agence vous remet, gratuitement, à partir de vos chiffres.

L'acquéreur d'un fonds paie des droits d'enregistrement (article 719 du Code général des impôts) : rien jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà. Pour un fonds cédé 150 000 €, cela représente 3 810 €. S'y ajoutent les frais d'acte et de formalités, et la trésorerie de démarrage : un repreneur prudent les prévoit dans son apport.

La vente est publiée dans un journal d'annonces légales dans les quinze jours qui suivent l'acte (article L141-12 du code de commerce), puis au BODACC. Les créanciers du vendeur disposent de dix jours après cette publication pour faire opposition (article L141-14) : le prix reste séquestré pendant ce délai. Le bail commercial suit le fonds, et une clause de garantie solidaire du cédant ne peut pas jouer plus de trois ans après la cession (article L145-16-2). Les contrats de travail des salariés sont transférés au repreneur (article L1224-1 du code du travail). Enfin, une licence de débit de boissons non exploitée pendant cinq ans s'éteint (article L3333-1 du code de la santé publique) : à vérifier avant d'en tenir compte dans le prix.

Côté fiscalité, la plus-value du vendeur peut être exonérée, totalement ou en partie, selon la valeur des éléments cédés (article 238 quindecies du Code général des impôts, seuils de 300 000 € et 500 000 €) et d'autres conditions que l'expert-comptable vérifie.

Le simulateur de fonds de commerce vous demande le chiffre d'affaires et l'EBE des trois derniers exercices, la rémunération du dirigeant, le loyer, la durée du bail restant et les conditions du crédit. Il affiche aussitôt l'EBE retraité, le prix finançable, l'emprunt possible et les droits d'enregistrement, avec une alerte si le bail arrive à son terme ou si l'activité ne permet pas de rembourser un crédit. Si vous le souhaitez, un conseiller reprend vos chiffres avec les références de votre activité et vous rappelle.

NEMEOS Immobilier accompagne les cessions de fonds de commerce à Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur, de Nice à Cannes : analyse des comptes avec le vendeur, prix défendable devant les banques, recherche de repreneurs financés et suivi jusqu'à l'acte. Pour un bien immobilier, notre simulateur de viager et notre estimation suivent la même logique : partir des chiffres vérifiables.