Viager : comment se calculent le bouquet et la rente, et notre simulateur gratuit

Vendre en viager, c'est vendre son logement en recevant une partie du prix tout de suite, le bouquet, et le reste sous forme d'une rente versée chaque mois, à vie. La formule séduit de plus en plus de propriétaires qui veulent compléter leur retraite sans quitter leur maison. Mais une question revient à chaque rendez-vous : combien ? Chez NEMEOS Immobilier, agence installée à Roquefort-les-Pins, nous avons mis en ligne un simulateur de viager gratuit qui répond à cette question en une minute. Voici comment il calcule, et pourquoi.

1. La valeur vénale : ce que vaudrait le bien vendu libre, établie à partir des ventes réellement enregistrées dans la commune.
2. La décote d'occupation, en viager occupé : la valeur du droit que garde le vendeur de vivre chez lui, c'est-à-dire sa valeur locative, versée chaque mois aussi longtemps qu'il occupe le logement, ramenée à aujourd'hui.
3. La valeur retenue : la valeur vénale moins cette décote.
4. Le partage : une part de la valeur retenue est versée en bouquet, le reste est converti en rente mensuelle, versée à vie.

La durée pendant laquelle la rente sera versée n'est connue de personne. On raisonne donc sur une moyenne statistique : la table de mortalité la plus récente de l'INSEE, par âge et par sexe. À âge égal, une femme vit en moyenne plus longtemps qu'un homme, et la rente qui lui est servie est donc plus basse. Pour un couple, la rente est versée jusqu'au décès du second : le simulateur calcule, mois après mois, la probabilité qu'au moins l'un des deux soit en vie.

Chaque euro de rente futur est ensuite actualisé, ici à 3 % par an : c'est la méthode des praticiens du viager, dite « de type Daubry », qui convertit un capital en rente viagère d'après l'espérance de vie.

Le Code général des impôts fixe un barème de l'usufruit selon l'âge (article 669) et évalue le droit d'usage et d'habitation à 60 % de l'usufruit (article 762 bis). Les notaires s'en servent pour calculer des droits. Mais ce barème ignore le sexe, l'allongement de la vie et la valeur locative du bien : appliqué au prix, il sous-évalue presque toujours l'occupation, et c'est le vendeur qui y perd. Notre simulateur l'affiche pour comparaison, sans s'en servir pour fixer le prix.

Une maison estimée 420 000 € libre ; la vendeuse, seule, a 78 ans et souhaite rester chez elle. La table de l'INSEE donne une durée moyenne de versement d'environ 13 ans. Avec une valeur locative de 1 225 € par mois, la décote d'occupation atteint 153 033 €, soit 36,4 % : la valeur retenue est de 266 967 €. Le simulateur propose alors trois équilibres :

• Rente renforcée : bouquet de 40 000 €, rente de 1 817 € par mois ;
• Équilibre : bouquet de 80 000 €, rente de 1 497 € par mois ;
• Capital immédiat : bouquet de 133 000 €, rente de 1 072 € par mois.

Même bien, même valeur : seul change le partage entre ce que l'on reçoit tout de suite et ce que l'on reçoit chaque mois. Ces montants sont indicatifs, hors honoraires et hors revalorisation annuelle de la rente.

En viager libre, le vendeur quitte le logement à la vente : aucune décote, le calcul porte sur la valeur entière, et le bouquet comme la rente sont nettement plus élevés. Une voie intermédiaire consiste à rester un nombre d'années fixé au contrat, puis à partir : la décote ne porte alors que sur cette durée. Le simulateur propose les trois cas.

Le bouquet d'une résidence principale est exonéré d'impôt sur la plus-value. La rente, elle, n'est imposable qu'en partie, selon l'âge au premier versement (article 158-6 du CGI) : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Côté garanties, l'acte prévoit une clause résolutoire et l'hypothèque légale du vendeur, inscrite par le notaire.

Après le calcul, le simulateur propose une étude de huit pages, datée et heurée : le principe du viager, ce qu'implique le choix de rester ou de partir, le calcul pas à pas, les barèmes de l'INSEE et des notaires, la fiscalité et les garanties, puis les trois propositions. Elle est gratuite et sans engagement : laissez vos coordonnées, et un conseiller de l'agence vous rappelle pour affiner la valeur de votre bien, le seul chiffre qu'un simulateur ne peut pas établir à votre place.

De Nice à Cannes, et d'abord à Roquefort-les-Pins, NEMEOS Immobilier accompagne chaque viager de l'estimation jusqu'à l'acte, sans jamais publier l'adresse du vendeur. Pour commencer : faites votre simulation, ou écrivez-nous.