Marché immobilier

Résidence secondaire sur la Côte d'Azur : qui sont les acquéreurs étrangers et ce qu'ils doivent savoir en 2026

NEMEOS Immobilier · 26 septembre 2026 · 7 min de lecture

La Côte d'Azur occupe une place à part dans le marché immobilier français. Avec l'aéroport de Nice, deuxième aéroport international du pays, et une notoriété mondiale construite sur des décennies, elle attire une clientèle non-résidente dont le volume et la capacité financière influencent directement les prix. Ce n'est pas un phénomène anecdotique : les Alpes-Maritimes enregistrent environ 10 % de leurs ventes à des acquéreurs étrangers non-résidents, l'une des proportions les plus élevées de France.

Pour un vendeur, comprendre qui sont ces acheteurs permet d'orienter correctement la diffusion d'un bien et de ne pas le sous-estimer. Pour un acquéreur étranger, connaître les règles fiscales françaises avant de s'engager évite de mauvaises surprises à l'achat comme à la revente. Nous faisons ici le point sur l'état du marché, les profils de la clientèle internationale et les points de vigilance concrets.

Qui achète sur la Côte d'Azur en 2026 ?

En Région Sud, le trio de tête des acquéreurs étrangers est composé des Belges (environ 17 % des transactions non-résidentes), des Italiens (environ 15 %) et des Britanniques (environ 11 %), suivis des Suédois, des Suisses et des Néerlandais. Ce classement diffère nettement de celui que l'on observe dans d'autres régions françaises, où les Suisses dominent le palmarès national avec 22 % des transactions étrangères recensées. Sur la Côte d'Azur, la proximité géographique de l'Italie et de la Belgique, ainsi que l'histoire longue de la présence britannique sur la Riviera, expliquent cette composition particulière.

Les motivations ont évolué depuis 2020. Les professionnels en télétravail ou en mode hybride, âgés de 35 à 55 ans, représentent désormais une part significative des nouveaux acquéreurs étrangers, contre une clientèle autrefois essentiellement retraitée ou saisonnière. Ces acheteurs recherchent des espaces de travail aménagés, une connexion fibre performante et un cadre de vie qu'ils peuvent occuper une bonne partie de l'année. La résidence secondaire glisse ainsi vers la résidence semi-principale, ce qui modifie aussi les critères de sélection des biens.

Ce que la fiscalité française impose aux non-résidents

Acheter une résidence secondaire en France sans y être domicilié fiscalement ne crée pas de revenu imposable tant que le bien n'est pas loué : il n'y a donc ni revenus fonciers ni impôt sur les loyers à déclarer. Restent dues la taxe foncière et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, maintenue et parfois majorée dans les communes situées en zone tendue. En 2026, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées d'un coefficient de 0,8 %, et la taxe d'habitation a augmenté dans plus de 1 600 communes pour financer les services locaux.

La question centrale pour un acquéreur étranger porte sur la plus-value à la revente. Pour un non-résident européen, le taux applicable est de 19 % sur la part d'impôt sur le revenu, auquel s'ajoute un prélèvement de solidarité ramené à 7,5 % si l'acquéreur relève d'un régime de sécurité sociale de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni. Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique en outre lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 euros. Enfin, si le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut être dû, y compris pour un non-résident sur ses seuls actifs français.

Les prix réels sur le périmètre de l'agence

La Côte d'Azur présente des niveaux de prix très différents selon les communes et selon le type de bien. Pour orienter un projet d'achat, voici les médianes issues des ventes réelles enregistrées entre 2021 et 2025. À Cannes, la médiane des appartements s'établit à 5 720 euros par mètre carré et celle des maisons à 6 510 euros. À Antibes et Juan-les-Pins, la médiane des maisons atteint 6 830 euros par mètre carré. À Mougins, la médiane des maisons est la plus haute du périmètre, à 7 370 euros par mètre carré. Ces chiffres s'entendent nets vendeur, hors frais de notaire.

Pour les acquéreurs qui recherchent un compromis entre qualité de vie, calme et accessibilité, des communes comme Valbonne (médiane maisons à 6 730 euros par mètre carré), Biot (6 590 euros) ou Châteauneuf-Grasse (6 940 euros) offrent un rapport qualité-situation intéressant. Ces données sont consultables sur notre [baromètre des prix réels](barometre.html) et sur notre page [presse et données](presse-et-donnees.html).

Vente confidentielle : un canal adapté à la clientèle internationale

Les acquéreurs étrangers à budget élevé fonctionnent souvent par réseau avant de consulter les portails publics. C'est précisément pour cette raison que la vente confidentielle représente un levier efficace sur ce segment. Un bien présenté discrètement à une sélection d'acquéreurs qualifiés, avant toute diffusion publique, permet de maîtriser l'image du bien et d'atteindre une clientèle internationale qui n'attend pas de voir une annonce en ligne pour se positionner. C'est l'une des approches que nous pratiquons sur notre périmètre, de Nice à Cannes.

Pour un vendeur, cela suppose d'avoir confié son bien à une agence qui dispose réellement de ce réseau d'acheteurs. Pour un acquéreur étranger, cela signifie qu'une partie des biens disponibles ne se trouve pas sur les portails grand public. Se faire connaître en amont d'une agence locale est donc une démarche utile, notamment pour les biens de caractère. Notre page [biens vendus](biens-vendus.html) donne un aperçu concret des transactions que nous enregistrons, et notre page [biens à vendre](catalog.html) présente nos mandats actifs.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Roquefort-les-Pins illustre bien l'intérêt que suscite l'arrière-pays azuréen auprès des acquéreurs étrangers. La commune, située entre Valbonne et La Colle-sur-Loup, à environ vingt minutes de l'aéroport de Nice et de Sophia Antipolis, offre le cadre naturel que recherchent les acheteurs belges, italiens ou scandinaves : mas provençaux, jardins avec piscine, calme et lumière du Sud, sans l'agitation du littoral. La médiane des maisons y est de 6 460 euros par mètre carré, sur la base de 463 ventes enregistrées entre 2021 et 2025, dont 82 en 2024.

Ce niveau de prix, cohérent avec celui de Valbonne (6 730 euros par mètre carré) ou de Biot (6 590 euros), reflète la solidité d'un marché soutenu en partie par une demande internationale structurelle. Pour un acquéreur non-résident, le délai de vente observé sur les biens estimés au juste prix est d'environ trois mois. Nous publions chaque année un [guide de l'immobilier à Roquefort-les-Pins](a/guide-immobilier-roquefort-les-pins-2026.html) et nous proposons une [estimation gratuite](estimation-immobiliere-roquefort-les-pins.html) pour tout projet de vente sur la commune.

Questions fréquentes

Un acquéreur étranger non-résident peut-il acheter librement un bien immobilier en France ?

Oui, sans restriction de nationalité. L'acte authentique se signe obligatoirement chez un notaire français, quelle que soit la nationalité de l'acheteur. Le notaire vérifie l'identité, la provenance des fonds et la régularité de l'opération. Pour les acquéreurs hors Union européenne, les vérifications anti-blanchiment sont renforcées, ce qui peut légèrement allonger les délais entre compromis et acte. La procédure reste la même que pour un résident français.

Faut-il déclarer l'achat d'une résidence secondaire à l'administration fiscale française ?

L'achat lui-même ne génère pas d'obligation déclarative spécifique au-delà de l'acte notarié. En revanche, si le patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 million d'euros, le non-résident est soumis à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur ses actifs français et doit déposer une déclaration annuelle. La taxe foncière est quant à elle émise automatiquement par l'administration et adressée au propriétaire, qu'il réside en France ou à l'étranger.

Quels sont les avantages de passer par une agence locale pour un achat sur la Côte d'Azur depuis l'étranger ?

Une agence implantée localement connaît les prix réels par commune, les biens vendus et ceux qui ne sont pas encore diffusés publiquement. Elle peut accompagner les visites, coordonner les intervenants (notaire, diagnostiqueur, géomètre) et fournir une estimation ancrée dans les transactions réelles et non dans les prix affichés. Pour un acquéreur étranger qui ne peut pas se déplacer fréquemment, ce suivi de proximité fait souvent la différence. Vous pouvez nous contacter via notre [page contact](contact.html) pour exposer votre projet.

Sources

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Estimation offerte, sans engagement, par un agent qui connaît votre commune.

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