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DPE F ou G : ce que cela change vraiment pour votre vente

NEMEOS Immobilier · 5 novembre 2026 · 7 min de lecture

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus une simple formalité que l'on glisse dans le dossier de vente. En 2026, il pèse directement sur le prix affiché, sur la durée de commercialisation et sur la marge de négociation que s'accorde l'acheteur. Un logement classé A, B ou C se vend plus vite et à un prix plus élevé qu'un bien équivalent classé F ou G, toutes choses égales par ailleurs. La tendance s'est accélérée depuis que la réglementation a durci le calendrier des interdictions de location.

Pour un vendeur, comprendre son DPE, c'est d'abord savoir quelle étiquette son bien affiche aujourd'hui, puis mesurer l'écart entre le prix qu'il espère obtenir et ce que le marché accepte réellement de payer. Ce n'est pas une question théorique : chaque classe perdue se traduit par une décote mesurable. Nous accompagnons régulièrement des propriétaires qui découvrent l'impact de leur étiquette énergétique au moment de l'estimation, alors qu'une anticipation de quelques mois aurait changé le résultat.

Ce que le DPE mesure et comment le lire

Le DPE classe un logement de A (très performant) à G (très énergivore) sur la base de sa consommation d'énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis la réforme de 2021, le calcul s'appuie uniquement sur les caractéristiques physiques du bâtiment (isolation, système de chauffage, ventilation), et non plus sur les factures passées. Le résultat est donc opposable : un acheteur peut s'en prévaloir juridiquement si les informations transmises s'avèrent erronées. La validité d'un DPE est de dix ans, mais un bien qui a subi des travaux importants doit faire l'objet d'un nouveau diagnostic.

Le calendrier des interdictions et ce qu'il implique pour vendre

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Ceux classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, puis les E en 2034. Il n'existe en revanche aucune interdiction de vendre un logement F ou G : la transaction reste parfaitement légale. Mais l'interdiction de location a un effet direct sur le marché de la vente, car les investisseurs, qui représentent une part significative des acheteurs, écartent ces biens ou exigent une décote importante pour intégrer le coût des travaux à venir.

Pour un propriétaire qui vend un bien classé F, l'échéance de 2028 est proche. Un acheteur qui envisage de le louer sait qu'il dispose de moins de deux ans pour rénover ou qu'il devra renoncer à le mettre en location. Cela pèse sur son offre. Pour un bien classé G, la situation est encore plus directe : aucun nouveau bail n'est possible depuis janvier 2025, ce qui exclut de facto les investisseurs locatifs du cercle des acquéreurs potentiels.

Combien la décote représente-t-elle concrètement ?

Les données issues des ventes réelles permettent de mesurer l'écart. Selon le bilan annuel du Conseil supérieur du notariat, les biens classés F ou G se sont vendus en 2024 avec une décote de 4 à 12 % par rapport à des biens comparables mieux classés. D'autres analyses de marché observent des écarts plus marqués, notamment pour les maisons individuelles : la décote peut atteindre 15 à 25 % pour un logement classé G par rapport à un bien de référence classé D, et de 10 à 20 % pour un classé F. La décote frappe environ deux fois plus fort sur une maison que sur un appartement. Sur un bien affiché à 500 000 euros, un écart de 15 % représente 75 000 euros : c'est rarement négligeable.

Trois facteurs expliquent cet écart : le coût des travaux que l'acheteur anticipe, la facture énergétique plus lourde à supporter chaque année, et le risque réglementaire lié au calendrier des interdictions. Un acquéreur bien informé intègre ces trois éléments dans son offre, et l'écart se creuse mécaniquement à mesure que la classe descend.

Audit énergétique obligatoire pour les F et G en vente

Depuis avril 2023, tout propriétaire qui met en vente une maison individuelle classée F ou G doit fournir un audit énergétique, en plus du DPE classique. L'audit est plus complet : il détaille deux scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre la classe B, et doit être remis à l'acheteur dès la première visite. Son coût est généralement compris entre 800 et 1 200 euros selon les prestataires. Cet audit est souvent perçu comme une contrainte supplémentaire, mais il peut aussi servir d'outil de négociation : un vendeur qui connaît précisément le coût des travaux est mieux armé pour défendre son prix que celui qui laisse l'acheteur chiffrer seul.

Rénover avant de vendre : à quel moment c'est pertinent ?

La question se pose systématiquement lorsque nous estimons un bien classé F ou G. La réponse dépend de l'ampleur des travaux, du marché local et du budget disponible. Une rénovation ciblée (isolation des combles, remplacement de la chaudière, double vitrage) peut faire gagner une à deux classes et récupérer une part significative de la décote. Une rénovation globale (isolation, chauffage, ventilation) représente en moyenne entre 200 et 450 euros par m² selon les sources de marché 2026, ce qui implique un calcul rigoureux avant de se lancer. Dans certains cas, vendre avec une décote assumée et négociée reste plus pertinent que d'investir dans des travaux dont le retour est incertain.

Les aides publiques (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro) peuvent alléger la facture, mais leurs conditions d'accès et leurs montants évoluent régulièrement. Nous recommandons de vérifier les dispositifs en vigueur au moment où vous engagez les travaux, auprès d'un conseiller en rénovation énergétique agréé.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Le parc immobilier de l'arrière-pays niçois est composé en grande partie de maisons construites entre les années 1960 et 1990, une période où l'isolation thermique n'était pas encore une priorité. À Roquefort-les-Pins, les maisons se vendent à une médiane de 6 460 euros par m² (données DVF 2021-2025, 463 ventes sur la période). Un bien de 150 m² affiché à ce niveau de prix représente une valeur de l'ordre de 970 000 euros : une décote de 10 à 15 % liée à un mauvais DPE se chiffre donc en dizaines de milliers d'euros, parfois davantage. Sur un marché où les acheteurs sont exigeants et disposent d'une estimation précise grâce aux ventes réelles publiées, un DPE dégradé devient un argument de négociation à part entière.

Nous observons le même phénomène sur l'ensemble de notre périmètre, de Nice à Cannes. À Mougins, où la médiane des maisons atteint 7 370 euros par m², ou à Valbonne à 6 730 euros par m², l'impact d'un mauvais DPE sur le prix final est encore plus visible en valeur absolue. Les acquéreurs de ce segment connaissent les chiffres et n'hésitent pas à s'en servir. Un accompagnement à l'estimation qui intègre dès le départ la variable énergétique évite les mauvaises surprises lors de la négociation. Nous proposons ce service gratuitement depuis notre agence de Roquefort-les-Pins, pour les biens situés entre Nice et Cannes.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un logement classé G en 2026 ?

Oui, la vente d'un logement classé F ou G reste parfaitement légale en 2026. L'interdiction prévue par la loi Climat et Résilience ne concerne que la mise en location, pas la cession. En revanche, le vendeur doit obligatoirement fournir un DPE valide, et un audit énergétique si le bien est une maison individuelle classée F ou G. Le marché applique une décote sur ces biens, mais rien n'empêche juridiquement la transaction. Pour obtenir le meilleur prix dans ce contexte, il est utile de faire estimer son bien par un professionnel qui connaît les ventes réelles de la zone.

Un bon DPE peut-il vraiment faire monter le prix de vente ?

Oui. Les logements classés A, B ou C bénéficient d'une prime de valeur par rapport à un bien de référence classé D, estimée à plusieurs points de pourcentage selon les analyses de marché. Dans un secteur où les prix au m² sont élevés, comme sur la Côte d'Azur, cette surcote se traduit par une somme substantielle en valeur absolue. Un acheteur qui compare deux biens similaires, l'un bien classé et l'autre non, intégrera la différence de facture énergétique et l'absence de risque réglementaire dans son arbitrage. Vous pouvez consulter notre lexique immobilier pour retrouver les définitions des notions liées au DPE.

Que faire si mon DPE est classé F et que je veux vendre dans les deux ans ?

Deux options s'offrent à vous : engager des travaux ciblés pour gagner une à deux classes et réduire la décote, ou vendre avec un prix intégrant la réalité du marché. Dans les deux cas, commencez par un audit énergétique pour connaître précisément le coût des travaux et le gain de valeur attendu. Nous pouvons vous aider à comparer les deux scénarios lors d'une estimation de votre bien. Prenez contact via notre page contact pour convenir d'un rendez-vous sans engagement.

Sources

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