Coeur Village : ce que le nouveau centre de Roquefort-les-Pins a changé

Pendant trente ans, Roquefort-les-Pins a été une commune sans centre. Une longue ligne droite, une mairie, une école, des quartiers dispersés dans la pinède, et rien qui ressemble à une place de village. Pour une commune d'environ 7 500 habitants, c'était une singularité, et c'était surtout un handicap : on y habitait, on n'y passait pas.

L'achèvement de la Place du Marché a clos un projet d'urbanisme engagé de longue date par la municipalité de Michel Rossi, élu pour la première fois en 1983. Le résultat porte un nom : Coeur Village. Nous le regardons ici pour ce qu'il est aussi, du point de vue de notre métier : un changement de structure du marché immobilier local.

Ce qui a été construit

Le programme totalise environ 205 logements répartis sur trois îlots ouverts, conçus par l'architecte Jean-Louis Umani, de l'agence MAP Architecture. Le parti pris est explicitement villageois : des volumes de deux à trois niveaux, des appartements de deux à quatre pièces, des commerces en rez-de-chaussée, une halle, des arbres et de larges allées. L'objectif assumé était d'éviter l'effet de barre répétitive qui trahit tant de programmes neufs.

Une vingtaine de commerces ont ouvert : une enseigne de surgelés, un caviste et traiteur, une épicerie biologique, un fleuriste, une agence immobilière, et d'autres depuis. Le programme comporte également des logements sociaux, qui ont permis à des familles roquefortoises d'accéder à la propriété sur leur commune, et à des retraités de se rapprocher des commerces.

Pourquoi cela compte pour la valeur des maisons

Un centre-ville modifie trois choses dans un marché résidentiel. D'abord la demande : une commune qui offre des commerces de proximité, une place et une vie sociale attire des acquéreurs qui l'écartaient auparavant, notamment des familles et des personnes qui ne veulent plus dépendre de la voiture pour un litre de lait. Ensuite la hiérarchie interne des quartiers : la distance au centre devient un critère de valeur là où elle n'en était pas un. Enfin la typologie : l'arrivée d'appartements dans une commune de villas crée un segment qui n'existait pratiquement pas, avec ses propres acquéreurs et ses propres prix au mètre carré.

Concrètement, nous observons deux effets dans nos estimations. Les maisons situées à distance de marche du centre bénéficient d'un argument nouveau, réel et vérifiable, qui se traduit dans le délai de vente plus encore que dans le prix. Et les propriétaires de grandes villas isolées, dont les enfants sont partis, disposent désormais d'une solution de repli sur place : vendre la maison sans quitter la commune. Ce mouvement alimente une part de l'offre que nous voyons passer chaque année.

Ce que cela ne change pas

Roquefort-les-Pins reste une commune de maisons individuelles sur grandes parcelles. Le centre ne rend pas comparables deux villas éloignées de trois kilomètres, et il ne compense ni une exposition défavorable, ni un terrain en forte pente, ni un accès difficile. L'estimation d'un bien continue de se jouer sur la parcelle, la lumière, la vue et l'état, avant de se jouer sur la commune. C'est la raison pour laquelle nous ne remettons jamais un prix sans être passés sur place.

En pratique