Hausse des taux de la BCE : ce que coûte vraiment, aujourd'hui, un 3 pièces à 280 000 € par rapport à janvier

Jeudi 10 septembre, la Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs d'un quart de point. Le taux de la facilité de dépôt, celui qui donne le ton, passe à 2,50 % à compter du 16 septembre ; le taux de refinancement à 2,65 % et la facilité de prêt marginal à 2,90 %. C'est la deuxième hausse de l'année après celle de juin : en janvier, le taux de dépôt était encore à 2,00 %. En huit mois, l'argent que les banques se procurent auprès de la BCE a donc renchéri d'un demi-point.

La raison tient en un mot, l'énergie. Le baril de Brent a dépassé les 100 dollars le 9 septembre, dans le sillage des tensions au Moyen-Orient, et le gaz a suivi pendant l'été. L'inflation de la zone euro est repartie au-dessus de l'objectif de 2 % : la BCE l'attend désormais à 3,0 % en moyenne sur 2026, et à 2,5 % hors énergie et alimentation. Face à cela, elle a choisi de resserrer, quitte à peser sur le crédit.

La question qui compte pour un acquéreur n'est pas celle des taux directeurs, mais celle du taux que sa banque va lui écrire sur l'offre de prêt. Et sur ce point, la réponse est déjà là.

Ce qui a déjà changé sur les crédits immobiliers

Les banques ne prêtent pas au taux de la BCE. Leur référence est l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte, auquel elles ajoutent leur marge et le coût de leur ressource. Or l'OAT a franchi les 4 % fin juillet, une première depuis 2009 ; elle était à 3,3 % il y a un an. Le jour de la décision de la BCE, elle cotait 4,19 %, en hausse de 60 points de base depuis le début de janvier, et a dépassé 4,30 % dans la journée.

Les barèmes ont suivi, en deux temps. Dès le début du mois, avant même la réunion de Francfort, la plupart des banques avaient relevé leurs taux de 0,10 à 0,20 point, selon le courtier Vousfinancer. Puis les nouveaux barèmes reçus après le 10 septembre ajoutent 0,10 à 0,15 point, selon Meilleurtaux. Résultat, pour la seconde quinzaine de septembre, les taux moyens s'établissent à 3,40 % sur 15 ans, 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans, contre 3,28 %, 3,40 % et 3,50 % au 1er septembre.

Pour mesurer le chemin parcouru depuis le début de l'année, la comparaison la plus honnête se fait à source constante. En janvier 2026, Meilleurtaux relevait des moyennes de 3,14 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, en ligne avec l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui donnait 3,11 %, 3,24 % et 3,31 % pour le même mois, avec une moyenne toutes durées de 3,20 %. Sur 20 ans, la durée la plus courante, l'écart entre janvier et aujourd'hui est donc d'un quart de point : 3,25 % contre 3,50 %. Ce n'est pas un choc, mais ce n'est pas rien, et les courtiers n'attendent pas d'inversion : Meilleurtaux anticipe encore 30 à 50 points de base de hausse d'ici décembre, soit des taux moyens entre 3,7 % et 4 % sur 20 ans en fin d'année.

Le cas concret : un 3 pièces à 280 000 €, acheté en janvier ou acheté maintenant

Prenons un appartement de trois pièces affiché 280 000 €, et supposons que son prix n'ait pas bougé depuis janvier, ce qui est le cas de beaucoup de biens correctement estimés dès le départ. Pour isoler l'effet du taux, on emprunte la totalité du prix sur 20 ans, hors assurance et hors frais d'acquisition, au taux moyen de chaque période.

Le même appartement, au même prix, coûte aujourd'hui 36 € de plus par mois et 8 577 € de plus sur la durée du prêt qu'en janvier. Rapporté au prix, c'est une hausse de 3,1 %, sans qu'un seul euro n'ait été ajouté à l'annonce. Autre façon de le lire : avec la mensualité de janvier, l'acquéreur peut emprunter 6 162 € de moins. Son budget a reculé de plus de 6 000 € en huit mois, à revenus identiques.

Sur 25 ans, la durée que choisissent beaucoup de primo-accédants, l'écart se creuse : 3,35 % en janvier contre 3,60 % aujourd'hui, soit 1 379 € puis 1 417 € par mois, 37 € de plus, et 11 246 € d'intérêts supplémentaires sur la durée du prêt, l'équivalent de 4 % du prix. Avec un apport de 10 % et un emprunt de 252 000 €, la mécanique est la même en un peu plus doux : 32 € de plus par mois sur 20 ans et 7 720 € sur la durée.

Et si les prévisions des courtiers se réalisent, le calcul de janvier fera encore plus mal en décembre : à 3,85 % sur 20 ans, le milieu de la fourchette annoncée, la mensualité de notre 3 pièces atteindrait 1 675 €, soit 87 € de plus par mois et près de 21 000 € d'intérêts de plus qu'en début d'année.

Ce que cela change quand on achète

La première leçon est contre-intuitive : attendre une baisse des prix pour compenser la hausse des taux est un pari perdant à court terme. Pour neutraliser un quart de point sur 20 ans, il faudrait que le prix baisse d'environ 3 % ; entre janvier et septembre, il n'a pas bougé sur les biens bien estimés, et rien n'indique qu'il bougera d'ici la fin de l'année dans les communes où l'offre reste rare. Pendant ce temps, chaque relèvement de barème coûte davantage que ce que l'attente rapporte.

La deuxième leçon tient à la négociation du crédit lui-même. Les écarts entre banques dépassent 0,6 point sur un même dossier, davantage que la hausse de l'année entière : un dossier bien préparé, avec un apport qui couvre au moins les frais, une épargne résiduelle et des comptes tenus, obtient toujours des décotes. Faire jouer plusieurs établissements, ou passer par un courtier, vaut aujourd'hui plusieurs milliers d'euros. Et une offre de prêt reçue avant un relèvement de barème reste valable : sur un compromis signé, il ne faut pas traîner.

La troisième leçon concerne la durée. Allonger de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 200 € mais ajoute plus de 35 000 € d'intérêts sur notre exemple. C'est parfois le seul moyen de faire passer le dossier, mais ce n'est jamais un choix neutre.

Ce que cela change quand on vend

Un vendeur a tout intérêt à comprendre ce calcul, parce que c'est celui que font ses acquéreurs. Le budget d'un candidat à mensualité constante a reculé de 6 000 à 7 500 € depuis janvier : à prix affiché égal, il y a mécaniquement un peu moins d'acheteurs solvables devant chaque bien. Ce n'est pas une raison de brader, c'est une raison d'afficher dès le premier jour le prix que les ventes réelles justifient. Un bien surestimé de 5 % en janvier l'est, en coût complet pour l'acquéreur, de près de 8 % aujourd'hui, et il attendra.

Les acquéreurs qui restent en position d'acheter, eux, sont plus décidés : ils ont fait valider leur financement, ils savent ce que chaque semaine de délai leur coûte, et ils n'achètent que ce qui est au prix. C'est ce que nous constatons sur notre portefeuille, où le délai de vente reste actuellement d'environ trois mois pour les biens estimés juste.

À Roquefort-les-Pins et sur la Côte d'Azur

Sources