Comment choisir votre agence
& idées reçues

Vous savez maintenant comment je pense ce métier. Maintenant laissez-moi aller cette fois plus loin sur comment choisir l'agence parfaite, mais aussi sur le métier d'agent immobilier ou de celui de mandataire : la majeure partie des gens, et vous peut-être également, en ignorent la différence.

Rapidement : l'agent immobilier est généralement le dirigeant de l'agence, avec les diplômes associés ou un bac+4 minimum intégrant une formation de gestion et de comptabilité. C'est lui qui encourt les risques financiers, mais aussi juridiques, liés à l'agence. Le mandataire, lui, est un collaborateur placé sous la responsabilité de l'agent immobilier. Dans les deux cas, une formation nous est demandée, d'une durée de 42 heures à réaliser au cumul sur 3 ans, soit la durée de vie de la carte professionnelle fournie à l'agent. Une formation payante, auprès de sociétés prestataires. Il n'y a pas de limite au nombre de mandataires sur une carte professionnelle.

C'est ce qui explique l'explosion des réseaux de mandataires tels que IAD, BSK, SAFTI ou encore Propriétés Privées, qui comptabilisent à eux quatre 30 000 mandataires au début de l'année 2026, soit autant que le nombre d'agences immobilières en France. Mais je ferai un article précisément là-dessus un autre jour.

L'important est de savoir qu'un bon mandataire, c'est un mandataire qui aura un bon agent immobilier véritablement à ses côtés, à qui on aura mis à disposition les meilleurs outils et conseils, car il va être formé dans le dur, c'est-à-dire directement sur le terrain.

Dans cet article, je vais donc vous dévoiler ce qu'est le métier d'agent immobilier. Car non, la vente de votre bien ne se résume pas à faire LA visite, ni même à faire 100 visites.

Première idée reçue : le nombre de visites

Il déterminerait une bonne agence, et donc un bon agent, car c'est en théorie censé aller de pair. Au contraire : un nombre énorme de visites ne peut avoir que quelques origines. La première, c'est un prix très attractif du bien, qui va attirer et augmenter ce chiffre. Et souvent, un prix aussi attractif cache quelque chose. La seconde raison, c'est l'annonce rédigée pour ce bien, qui oublie souvent pas mal d'informations précises - il n'existe pas de bien parfait - et, dans plus de 50 % des cas, la raison tient aux photos grand angle, aux plus belles photos, pas à celles qui laisseraient apparaître des éléments qui, pour certains, auraient orienté le bien vers l'« élimination ».

Naturellement, si l'on précise bien la totalité des choses, objectivement et sans rien cacher, il y aura moins de visites. Combien de fois je vois des photos et des annonces qui ne parlent à aucun moment du vis-à-vis, de l'orientation, de l'environnement bruyant, de la seconde chambre de la taille d'une buanderie. Je pourrais également vous dire que, de mon côté, en ayant opté pour la visite virtuelle, ce nombre de visites est divisé par cinq. Les gens ont déjà une première idée et confirment en quelque sorte leur pré-visite : les profils de clients sont donc plus adaptés, plus « ciblés », c'est le terme dans notre métier.

En définitive, vaut-il mieux faire 5 visites et obtenir une offre d'un client fiable dans sa décision, ou 300 visites et obtenir 10 offres, avec le risque réel de rétractation, pour au final trouver le même client fiable ? Pour l'agence, le grand nombre de visites est bénéfique, car elle récupère ces visiteurs pour d'autres biens qu'elle a à la vente, ou se sert peut-être de votre bien pour vendre celui un peu moins cher. Ce n'est pas ma philosophie.

Seconde idée reçue : la diffusion du bien partout, c'est obligatoire

C'est-à-dire le fait de le mettre sur les portails de vente tels que LeBonCoin, SeLoger, Bien'ici. Bref, partout. Alors, spoiler : toute agence qui fait son travail diffuse le bien de la même façon. Les statistiques le démontrent aussi : un client va se rendre en moyenne sur 3 sites, et au moins sur 2 des 3 principaux que j'ai cités plus haut. La conséquence, c'est que s'il existe un client qui souhaite acheter votre maison, il verra obligatoirement votre annonce.

Ensuite, le fait de s'y arrêter dépend d'autres facteurs, j'y reviendrai plus bas. En définitive, pour ce qui est de la diffusion d'une annonce, toutes les agences sont aujourd'hui à égalité.

Troisième idée reçue, majoritairement ancrée : une agence intégrée à un réseau, c'est un avantage

Prenons l'exemple d'Era, mais on pourrait en citer d'autres. C'est clairement un argument de vente : parler du nombre pour établir une suprématie implicite sur le marché. Pour autant, il n'en est rien. Era, c'était à une époque 450 agences en France, leader en Europe avec 1 150 agences ; on en dénombre désormais 321 au 1er juin 2026.

Le réseau est censé permettre plus de visibilité - non pas auprès des clients, puisque je viens de démontrer que la visibilité des annonces est identique, mais auprès des agences du même réseau, ce qui augmenterait le volume de ventes. Si l'on se base sur cette hypothèse, mon agence indépendante ne peut absolument pas rivaliser… SAUF qu'aujourd'hui, il existe de multiples réseaux inter-agences qui cassent cette idée, avec par exemple HEKTOR, qui réunit, au travers d'un même logiciel, plus de 9 000 agences en France, soit près d'un tiers. La réalité ? Même là, une agence reste individualiste, et de la même façon, nous avons démontré qu'un client verra obligatoirement votre bien. Je le rappelle pour les plus ou moins jeunes : l'arrivée d'internet dans les années 2000 permet cela.

Dernière idée reçue : si je confie mon bien à plusieurs agences, je vais vendre vite et mieux

C'est sans doute la pire. C'est bien simple : notre agence fonctionne avec 90 % de mandats exclusifs, limités en nombre pour garantir un travail performant. Les 10 % de mandat simple, ce sont les clients qui viennent demander de l'aide pour leur bien qui ne se vend pas, et pour cause : il est en mandat simple, donc aucune agence ne va investir à fonds perdus, sans garantie de récupérer son investissement. La mise en valeur est alors quasi inexistante.

Mais surtout, mettons-nous à la place d'un client potentiel qui voit votre bien 4 fois sur le même site. Il se dit que le bien a soit un problème, soit que vous souhaitez vendre vite et le brader : les seules offres possibles seront donc des offres à la casse.

Alors, qu'est-ce qu'un bon agent immobilier ?

C'est d'abord répondre à la première nécessité : trouver une agence qui investit et qui s'engage. Pour comparer, il faut demander à l'agence ce qu'elle vous apportera de plus que l'agence concurrente en face… et n'écoutez plus la partie de l'argumentaire dont je viens de vous démontrer l'inutilité, voire la dangerosité.

Ce sont les seuls éléments que vous avez, à votre niveau, au stade 1.0, pour faire votre choix.

Dans un second temps, jugez l'agent ou le mandataire : le côté vestimentaire, l'élocution, le feeling sont les seuls éléments que vous verrez. Dans l'idéal, il lui faudra aussi la négociation, l'anticipation, les connaissances juridiques…

Je vous laisse peut-être avec des interrogations supplémentaires et la lourde tâche de ce double choix : l'agence et l'agent ou le mandataire.

Chez NEMEOS, chaque élément est pensé et axé vers et pour la vente de votre bien. Si le bien ne se vend pas après avoir fait les choses correctement, c'est soit le marché - et il faudra alors de la patience -, mais il faut avoir à l'esprit que la vente est un processus long.

François Famin - Fondateur de NEMEOS Immobilier